איך לקנות דירה? המדריך המעודכן לשנת 2022

השאלה איך לקנות דירה בישראל היא בלי ספק שאלת מיליון הדולר (וכן, לפעמים אפילו יותר) של הדור הנוכחי. יוקר המחייה הולך ומחמיר, וכולם רוצים למהר ולהיכנס לשוק הנדל״ן, מה שלא תמיד מתאפשר לכל אחד במציאות הנוכחת. בדיוק בגלל זה אנחנו שמחים להציג בפניכם כעת את המדריך המעודכן והמזורז לקניית דירה ב-2022. שימו לב כי אלו הם קווים מנחים חשובים שאליהם צריך להתייחס, ומכאן יש לכם בהחלט מידע רב להכיר לקראת קניית הדירה הראשונה שלכם. מוכנים? בואו נתחיל.

 

מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה?

בראש ובראשונה, עליכם לבחון את העסקה בהיבט העסקי פיננסי שלה. האם יש לכם את מלוא הסכום הנדרש? האם תידרשו לקחת משכנתא ולהחזיר סכום כסף חודשי? תוכלו לעמוד בהחזר? מעבר לכך, שווה לברר לגבי תשואה פוטנציאלית ועליית ערך, דמי שכירות ממוצעים והקלות למצוא שוכרים באזור.

 

מעבר לכך, חשוב לבחון את הנכס היטב ולחפש אחר ליקויים או סימנים המעידים בעיות כלשהן עם הנכס. כך תוכלו לשמור מרחק מנכסים בעייתיים או להתמקח אם אהבתם את הדירה ואתם מוכנים לקנות אותה עם ליקויים כאלו ואחרים, ולכן בדק בית חייב לכלול התבוננות מעמיקה. עליכם לבחון ליקויי בטיחות, ליקויים במערכות המבנה, תכנון לקוי של חדרי מדרגות וכן הלאה. חשוב לחפש גם סדקים בקירות, נזילות ורטיבות. פעמים רבות המוכרים ינסו להצניע את הדברים האלו, אז כדאי שתחפשו אותם בסבלנות ובזכוכית מגדלת. אחרי הכל, מדובר בצעד חשוב ביותר ובסכום כספי לא מבוטל שאתם עומדים להוציא.

 

זהירות, מוקשים! מאילו דברים צריכים להיזהר טרם רכישת הדירה?

הדבר הראשון שאתם רוצים לעשות זה לבחון את ההיתכנות הכלכלית לרכישה. היעזרו באנשי מקצוע מתחום הפיננסיים ואל תיכנסו למשכנתאות חונקות שאתם לא יכולים לעמוד בהן. חשוב גם לבחון את התשואה הצפויה ולבדוק שאתם לא קונים נכס שלא צפוי לעלות במחיר, ובטח שלא לרדת.

 

יש סיכונים אחרים ברכישת דירה שחשוב להכיר. חשוב להיזהר מנכסים שיש עליהם חובות ועיקולים שיעברו אליכם, מנכסים עם ליקויים חמורים ומשמעותיים בבנייה או מנוכלים שינסו למכור דירה שלא באמת בבעלותם. בדיוק בגלל זה חשוב להיעזר באנשי מקצוע מתאימים בתהליך. עורך דין שיבחן את ההיבטים המשפטיים של העסקה ואת הנכס לעומק וכן יועץ פיננסי ויועצי משכנתאות לפני שאתם מתחייבים. בעל מקצוע חשוב מאד שצריך להכיר הוא שמאי המקרקעין ונדבר עליו בהמשך בהרחבה.

 

איך לבחור דירה לרכישה?

בחירה מושכלת היא כזו שמשקללת בצורה חכמה ומדויקת את כל ההיבטים השונים. הבסיס חייב להיות התקציב כמובן, ומכאן צריך להכניס את המשתנים הנוספים אחד אחד. אם אתם מעוניינים בדירה למגורים, היא צריכה לענות על צרכים מדויקים. אזור שמתאים לכם, רמת חיים מסוימת וכן הלאה, ואתם צריכים לבחון כי ההחזר החודשי על המשכנתא מתאים לכם.
אם זו דירה להשקעה לעומת זאת, האפשרויות מגוונות יותר. תוכלו לרכוש דירות באזורים שונים בארץ ואפילו ללכת על רכישה בפריפריה ולקנות יותר מדירה אחת. במקרים רבים תוכלו להנות כך מתשואה גדולה יותר וזה הדבר שהכי חשוב לבחון לעומק. כמובן שצריך לקחת בחשבון היבטים כמו מרחק שלכם מהנכס אם אין מי שינהל את זה עבורכם, אבל אתם חופשיים למצוא את הנכס במחיר המשתלם ביותר שיניב את התמורה הטובה ביותר.

 

בשלב הזה בהחלט אפשר להיעזר במתווכים אם הכנסתם את דמי התיווך לתוך סך ההוצאות שלכם.

 

למה צריך להיעזר בשמאי מקרקעין לפני רכישת דירה?

אנו רוצים לדבר יותר לעומק על בעל המקצוע שנקרא שמאי מקרקעין. בהרבה מקרים, הוא איש המפתח בעסקה שלכם מהיבטים שונים. שמאי מקרקעין למעשה מוסמך לבחון את הנכס ולתת הערכת שווי שלו. מדובר במסמך משפטי לכל דבר ועניין. כדי לקבל משכנתא מהבנק, תצטרכו אותו בכל מקרה כדי לבחון אם ההלוואה שאתם עומדים לקבל אכן תואמת את שווי הנכס המוערך (במידה שלא, תקבלו הלוואה רק עד לסכום הכולל של שווי הנכס).

 

עם זאת, יש עוד הרבה סיבות להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, אפילו אם לצורך העניין יש ברשותכם את מלוא הסכום לרכישת הדירה. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שיודע לבחון שווי נכס ממגוון היבטים. החל מהמיקום והקרבה לנקודות חמות, דרך תכניות פיתוח עתידיות ועד לליקויים בבנייה שאתם כלל לא תצליחו לזהות. בהרבה מקרים הדו״ח שלו יבהיר לכם שכדאי להתרחק מהנכס או יעזור לכם להתמקח ולהוריד את המחיר המבוקש מול המוכרים.

 

אם אתם מכוונים לאחוזי מימון משמעותיים (30 אחוזים הון עצמי, 70 אחוזים מהבנק), שמאות מוקדמת כתנאי לחתימת חוזה זה בהחלט צעד נבון שיאפשר לכם להבין אם העסקה כדאית או לא. האלטרנטיבה היא להתחייב על סכום לתשלום מול הבנק מבלי שאתם יודעים אם השמאי יעריך את מלוא הסכום, ואם ממילא יש לפנות לשמאי עדיף לעשות זאת לפני חתימת החוזה.  

 

דירה משתתפת בפינוי בינוי תמ״א 38: האם כדאי לקנות או לחכות?

החוק היבש אומר כי בעלי הדירות שנמצאות בתהליך תמ״א 38 או פרויקט פינוי בינוי לא מחויבים בהוצאות תיקון וטיפול הקשורות בפרויקט. המציאות בשטח שונה למדי, ובעלי דירות רבים מוצאים עצמם מוציאים לא מעט כסף מהכיס.

 

זה לא אומר שרכישת דירה כזו היא לא טובה או לא כדאית בהכרח. הרבה פעמים דווקא בגלל הסטטוס הזה אפשר למצוא נכסים במחירים נמוכים משמעותית משווים האמיתי עם בעלי דירות שפשוט רוצים להיפטר מהן, כאשר לאחר השלמת הפרויקט ערכן צפוי לזנק. כדי לקנות דירה כזו יש להחתים את הקבלן על ערבויות מיוחדות שמחייבות אותו לפצות אתכם במקרים של נזקים או עיכובים במסירה. מומלץ להיוועץ באיש מקצוע בנושא.

 

 

לוקיישן לוקיישן לוקיישן: האם כדאי לקנות דירה בפריפריה או במטרופולין?

גם כאן התשובה תלויה בהחלט בסטטוס של כל קונה, בצרכים ובשאיפות שלו. דירה בפריפריה תהיה זולה יותר וכך גם המחייה בהרבה היבטים, וזה מתאים למי שמתחבר למגורים באזורים שקטים ולפעמים מתקדמים קצת פחות. אם מדובר בדירה להשקעה, דירת בפריפריה בהחלט יכולה להיות אפשרות טובה, כאשר התשואה משכירות היא לרוב גבוהה יותר מאשר במרכז. בשורה התחתונה, חשוב מאד לבחון כל מקרה לגופו והתשובה היא לא חד משמעית.

 

לסיכום

זה אולי נראה כמו משימה בלתי אפשרית, אבל זה לא כך. ברגע שמניעים את הגלגלים ומתחילים לעסוק בחיפוש נכסים וביצירת קשר עם בעלי המקצוע (דבר שהוא גם משמח ומרגש מאד), מגלים שזה בהחלט אפשרי. זה הזמן שלכם ללמוד את הדקויות והפרטים הקטנים ביותר של המסע לרכישת הדירה. מאחלים לכם הרבה בהצלחה!