שמאי מקרקעין

מדובר בבעל מקצוע שמספק שירות למטרות רבות כגון שומות להיטלי השבחה, בדיקת ירידת ערך בגלל ליקויי בנייה, חוות דעת לבית המשפט בנושא כינוס נכסים, הערכות שווי בתים ודירות, הערכת שווי של קרקעות ומגרשים ועוד. 

תחום שמאות מקרקעין הוא תחום מגוון במיוחד ועל שמאי מקרקעין להיות בקיא בתחומים רבים כמו פקודות ומיסוי, חוקים, מדידות, מיפוי, הנדסת בניין, חשבונאות וכלכלה. 

  

שמאות מקרקעין הינה תחום נרחב במיוחד והיא כוללת את כל הבדיקות הנחוצות לנכס טרם רכישתו. חשיבות בדיקות אלו היא גדולה במיוחד, משום שרק הם יכולים לתת לרוכש נכס או מקרקעין תמונת מצב מלאה ועדכנית על הנכס. אנו מדברים על בדיקות אותן האדם הממוצע ואפילו מעל ממוצע לא יוכל לבצע. בדיקות אלו חושפות ליקויי בנייה אשר יכולים להוות פרמטר חשוב במיוחד לפני רכישת הנכס. 

 

שמאי מקרקעין מאתר עבורכם את כל הפגמים אותם אתם לא יכולים לראות ומייעץ לכם כיצד לפעול הלאה. האם כדאי לכם להמשיך עם העסקה, האם הנכס אכן שווה את המחיר שלו, האם ישנם ליקויים אותם אתם דורשים לתקן לפני הרכישה וכן הלאה. הדבר החשוב ביותר שיש לדעת על שמאי מקרקעין הוא שעבודתו יכולה לחסוך לכם לטווח הארוך המון כסף. 

 

יש מקרים בהם שירותיו של שמאי מקרקעין נחוצים במיוחד והם : הערכות לצורך מיסוי כגון היטל השבחה, הערכות לשם רכישה של חלקים בבתי מגורים משותפים כמו חצר, גג או מקום חנייה, הערכה של פיצויים בשל מפגע תכנוני, הערכות שווי נכסים כבטוחים להלוואה או משכנתא ולצרכי מס רכוש ומס רכישה. 

 

כמו כן שירות שמאות מקרקעין נוגע גם בתחומים כגון הערכה לשם חלוקת ירושות, השכרה ומכירה של בתים ודירות, הערכת השווי של הנפקת מניות ואגרות חוב, פיצול ורכישה של חברות והערכה לצורך קניית נכסים. 

איזה בדיקות שמאי מקרקעין מבצע:

בדיקות שמאי מקרקעין הן בדיקות וחקירות הנערכות על נכסי קרקע ונדל"ן בכדי לאמות את תקינותם, ערכם, ומצבם הפיזי והמשפטי. הבדיקות מתבצעות על ידי מומחים בנדל"ן ושמאי מוסמכים, והן יכולות להיות חיוניות בתהליך של רכישת נכס והסכמת המשכיר והשוכר בעת חתימת חוזה שכירות.

הבדיקות הנפוצות ביותר שמבצע שמאי מקרקעין:

• בדיקת כותרת: בדיקת הרשומה במסמך הכותרת ברשות המקרקעין במטרה לוודא את תקינות הבעלות והרשומה, חובתם וזכויותיהם של גורמים צדדיים, תנאי שימוש, היטלי חוב וערבויות.
• בדיקת תכני חוזה: בדיקת החוזה של הנכס, אם קיים חוזה קודם, בכדי להבין את התנאים וההגבלות של הנכס ולוודא שאין בעיות משפטיות או תנאים נוספים שאמורים להשפיע על רכישת הנכס.
• בדיקת פיזור ומצב הנכס: בדיקה מקיפה של הנכס עצמו, הכוללת בדיקת מבנה הבניין, מצב הפתרון והתקנות, מערכות חשמל, אינסטלציה ואבטחה, תקינות המים והציוד הסניטרי, מרחבי אחסון, תקינות חימום וקירות חיצוניים ופנים. הבדיקה כוללת התעסוקות בבעיות תקינות קיימות ואפשריות והערכת הוצאות לתיקון או שדרוג הנכס.
• בדיקות סביבתיות: בדיקה של גורמי סביבה שיכולים להשפיע על הנכס, כמו תחבורה, תשתיות, תוכניות בנייה עתידיות ועוד.
• בדיקות חוק ותכנון: בדיקה הכוללת תוכניות תמ"א 38, פינוי בינוי, היתרי בנייה, חוקים ותקנות מקרקעין, והתאמת הנכס לדרישות המקרקעין והתכנון הקיימות.

איך שמאי מקרקעין מחשב שווי נכס:

שמאי מקרקעין מחשב את שווי הנכס באמצעות תהליך מקצועי ומדויק, המתבצע בהתאם לנתונים והמידע הזמין על הנכס, שוק הנדל"ן ומדיניות השמאי. על מנת לחשב את שווי הנכס, השמאי מבצע את השלבים הבאים:

• איסוף מידע: השמאי אוסף מידע רלוונטי על הנכס והשוק הנדל"ן בו הוא נמצא. זה כולל מידע פיזי על הנכס עצמו, כמו גודל הנכס, תכנים ותקינות, מידע על חדשות בנייה או שדרוגים, מידע סביבתי כמו תשתיות ותחבורה, ומידע על נכסים דומים באזור.
• היתרות ותכניות תמ"א 38: אם יש היתרי בנייה ותכניות תמ"א 38 לשיפור והרחבת הנכס, השמאי מבצע בדיקת ההשפעה שלהם על שווי הנכס.
• נתוני שוק: השמאי מבצע ניתוח של עסקאות נדל"ן דומות שבוצעו באזור בזמן האחרון, כולל מחירי מכירה והשכרה, כדי להבין את השווי הנוכחי של הנכס.
• ניתוח שווי הנכס: על בסיס המידע שנאסף, השמאי מבצע ניתוח כלכלי של הנכס ושל השוק הנדל"ן באזור. ניתוח זה כולל גם תיאום עם מדדים כלכליים נוספים, כמו שערי ריבית, מדדי התחשבנות, תנועות כלכליות באזור ועוד.
• דו"ח נכס: לאחר הניתוח, השמאי יוצר דו"ח מקיף המתאר את שווי הנכס. הדו"ח יכול להיות בפורמטים שונים, ובו יהיו כל הממצאים, ההיערכות לעתיד, ההמלצות והסבר על תהליך ההערכה.
• בקרת איכות: חלק מהתהליך כולל בקרת איכות לוודא שהנתונים וההגיון בדו"ח מדויקים ונכונים.

חשוב לציין ששווי הנכס הוא תהליך מקובל ומובנה, אך הערכה זו אינה מדויקת ב-100% וניתן לראות הבדלים בערכים בין שמאי לשמאי בהערכה של אותו נכס. עם זאת, השמאי מתאמץ לבצע את ההערכה בצורה מקצועית ומדויקת בהתאם לנתונים והמידע הזמין לו.

איזה חוות דעת נותן שמאי מקרקעין בבית משפט

כאשר מגיעים לבית משפט, שמאי מקרקעין יכול לתת חוות דעת כמו עד בתור שמאי מומחה בנדל"ן ובערכי נדל"ן. התפקיד שלו בבית משפט הוא לסייע לבית המשפט ולצדדים המעורבים בפרוצדורה המשפטית בנוגע לנכס, באספקטים הנדרשים ממנו.

החוות דעת של שמאי מקרקעין יכולה לכלול את הנושאים הבאים:

• ערכו של הנכס: השמאי יכול לספק חוות דעת בנוגע לשווי הנכס ולמדד את הערכו המשוער בשוק הנדל"ן באזור עם תחום הזמן הרלוונטי.
• תקינות ההערכה: השמאי יכול לבדוק ולהעריך את התקינות של ההערכה שנערכה על הנכס ולהגיש את דעתו לגבי כשלים או אי תקינות בתהליך ההערכה.
• נזקים ותיקונים: במקרים של טענות על נזקים בנכס או על צורך בתיקון כלשהו, השמאי יכול לבדוק ולהעריך את הנזקים או את הצורך בתיקון, ולספק דעתו בנוגע לכך.
• כפיה במחיר: השמאי יכול לספק חוות דעת בנוגע לכפיה במחיר בעת הקניה או המכירה של הנכס, אם קיימת בעיה משפטית או תקינותית בעניין זה.

שמאי מקרקעין הוא מומחה בנדל"ן, ודעתו ותובנותיו עשויות להיות חשובות ומשמעותיות בהליך בית המשפט. עם זאת, יש לציין כי בסופו של דבר, ההחלטה המשפטית וההצבעה תלויות בדין ובמערכת המשפטית הרלוונטית, ולא רק בחוות דעת של השמאי.

איזה שירותים נוספים מספק שמאי מקרקעין:

שמאי מקרקעין מספק עשרות שירותים נוספים בתחום הנדל"ן, להלן התחומים הנוספים שהשמאי מקרקעין יכול לספק:

• הפחתת היטל השבחה
• דוח אפס 
• הערכת שווי דירה
• הערכת שווי משכנתא
• ליקויי בנייה 
• העברת/ חלוקת רכוש במשפחה
• התנגדויות להיתרי בניה
• שמאות לדייר מוגן ודמי מפתח
• דמי שכירות
• קבלת טופס 4

שימו לב כי השירותים הנוספים המוצעים על ידי שמאי מקרקעין עשויים להשתנות בהתאם לסוג השמאות, ההתמחות ומהניסיון של השמאי. בכדי לקבל חוויית שירות מקצועית ואמינה, כדאי לבחור בשמאי שמוסמך ובעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן.

בראש ובראשונה לפני שבוחרים שירות של שמאי מקרקעין כזה או אחר יש לבדוק האם הוא רשום בלשכת שמאי המקרקעין, מועצת שמאי המקרקעין פועלת מתוך משרד המשפטים והיא מפקחת על פעילותם של כל השמאים. 

 

על מנת ששמאי יהיה מוסמך עליו לעבור בחינות רישוי, מוטב לבדוק האם עבר בחינות אלו בהצלחה גם כן לפני שכירת שירותיו. 

בדיקת הרקע של חברות שמאות מקרקעין ושמאי פרטי היא עצה מועילה במיוחד משום שניסיון יכול ללמד אתכם על הכול, בדקו כמה זמן הם נמצאים בשוק, האם יש להם ניסיון רב וותק, לקוחות מרוצים, המלצות או תלונות מיוחדות וכדומה. רצוי לערוך השוואת מחירים בין כמה שמאי מקרקעין מומלצים באזור מגוריכם ולבחון אילו מהם מציעים לכם את ההצעה המשתלמת ביותר. 

  

בדיקה של שמאי מקרקעין טרם רכישת נכס פעמים רבות מכריעה בין רכישה מוצלחת לרכישה גרועה.