מהו היטל השבחה? איך מקבלים פטור מהיטל השבחה?

כשמדברים על נדל״ן, מיסים והוצאות שיש לשלם כשרוכשים נכסים, רובינו מכירים את המושג שנקרא מס שבח. עוד נדבר עליו בהמשך בכמה מילים, אך עם זאת אנחנו רוצים לדבר כאן דווקא על מושג פחות מוכר והוא היטל השבחה. אז מה זה היטל השבחה, מי מחויב לשלם אותו ומתי וכיצד מתבצע התשלום? הנה כל מה שחשוב ומעניין לדעת בנושא.

לפני הכל חשוב להבין, מה זה היטל השבחה?

היטל השבחה הוא למעשה חיוב של בעלי מקרקעין לוועדה המקומית ברשות. החיוב הזה נכנס לתוקף כאשר מקרקעין כלשהו הושבחו במסגרת תוכנית שאושרה על ידי הועדה המקומית, ולמעשה העלתה את ערך הנכס.

כך למשל, אם אישרה הועדה תוכנית בניית עיר (מה שאתם אולי מכירים כתב״ע) במסגרתה נוספה קומה לבניין בו הנכס נמצא, ערכו יעלה באופן מיידי ובמקרה כזה יש לשלם את היטל ההשבחה. החיוב הכספי נועד לכסות את הוצאות הועדה המקומית העוסקת בפיתוח הרשות, תשלום פיצויים במקרים של ירידות ערך, השקעה בחינוך, שימור מבנים ופיתוח אזורי וכיו״ב.

מי שלמעשה קובע את השווי של עליית הנכס הוא שמאי מטעם הועדה וניתן לערער על החלטתו, ועל כך נרחיב בהמשך.

האם היטל השבחה ומס שבח זה אותו דבר?

שימו לב כי מדובר בשני מושגים שונים לגמרי. בעוד היטל ההשבחה משולם לוועדה המקומית בעת מימוש (היתרי בנייה או מכירה של הנכס), אם אכן הייתה עלייה בשווי הנכס, מס שבח משולם לרשות המסים. את מס השבח משלמים כאחוזים מתוך הרווח במכירת מקרקעין.

מי מחויב לשלם היטל השבחה?

מי שלמעשה צריך לשלם את היטל ההשבחה הוא האדם או הגוף שהיו הבעלים של הנכס בעת מתן האישור. כך למשל, אם רכשנו דירה שניתן עליה אישור להיטל השבחה לפני חתימת החוזה, הבעלים הקודמים הם אלו שיהיו מחויבים בתשלום. שימו לב כי במקרים של חכירה לדורות (למעשה שכירות של נכס לתקופת זמן של 25 שנים ומעלה) התשלום יחול על השוכרים.

לעיתים במסגרת חוזה המכר בעת מכירת הדירה, מסכמים הקונה והמוכר כי החיוב יחול על הקונה, לרוב תמורת קיזוז כלשהו ממחיר הדירה. שימו לב כי במקרים של קרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, חלק מהתשלום עשוי לחול על הרשות שמרוויחה גם היא מההשבחה.

מהם המקרים המחייבים אותנו לשלם היטל השבחה?

המקרים בהם נחויב בהיטל השבחה הם עליית שווי המקרקעין, אישור תב״ע, מתן הקלה או אישור לשימוש חורג. למשל, בניית מרפסת שמש חייבת בתשלום היטל השבחה. כך גם פיצול דירה לשתיים, אם הדבר נעשה בהיתר חוקי כמובן. שימו לב כי היטל ההשבחה לא חל על תכניות שנכנסו לתוקף לפני התאריך 1.7.1975.

בנייה ללא היתר כמובן לא מחויבת בהיטל השבחה. עם זאת, אם ייפתח הליך פלילי בעקבות המהלך, בהחלט ניתן לתבוע גם בגין השבחת הנכס.

חישוב שיעור היטל השבחה: איך הוא מתבצע?

חישוב שיעור ההיטל הוא למעשה פשוט מאד ומדובר במחצית משוויה של ההשבחה. אם נכס מסוים היה שווה לפני השבחה 600,000 שקלים לדוגמה, ולאחריה עלה ערכו על פי הערכת השמאי למיליון שקלים. כלומר, סכום ההשבחה הינו 400,000 שקלים. היטל ההשבחה יעמוד אם כך על 200,000 שקלים. חשוב לשים לב כמובן לתשלומי ריבית פיגורים והצמדה.

עריכת השמאות לקביעת ההיטל תתבצע באחד משני המועדים הבאים:

מייד לאחר אישור התוכנית: ברגע שהתוכנית מאושרת, מתחיל תהליך הערכה שווי ההשבחה. בתוך חצי שנה מחויבת הועדה המקומית לפרסם את רשימת השומה (מי צריך לשלם וכמה). בשלב הזה ניתן גם לערער על ההיטל, מיד נרחיב בנושא.
דחייה לאחר מועד מימוש הזכויות: השמאות מתבצעת בשלב בו אתם מעוניינים למכור את הנכס או להשביח אותו בעצמכם. הועדה המקומית בעצם מחליטה לדחות את ההערכה עד למימוש הזכויות אם לא הכריזה על אישור. במקרים הללו יהיה על הועדה להודיע לבעל המקרקעין על חובתו בהיטל תוך חצי שנה, מה שלא תמיד קורה.

שימו לב כי במידה שבעל המקרקעין מעוניין לשלם את ההיטל באופן מיידי, הוא יכול לבקש עריכת שמאות מהועדה, שמצדה תהיה מחויבת להציג דרישת תשלום בתוך 90 יום.

ערעור על היטל השבחה

כל אדם או גוף שחויב בהיטל השבחה יכול לערער על כך בתוך 45 יום מרגע הודעת החוב. שימו לי כי יש כמה דרכים לעשות את זה, אך באופן כללי הדבר החשוב ביותר הוא למצוא שמאי מקרקעין מטעמכם שיוכיח כי אין עלייה בערך הנכס או שהעלייה פחותה מזו שהעריך השמאי מטעם הוועדה. מומלץ לעשות זאת בהקדם האפשרי מרגע קבלת ההודעה. התהליך עשוי להיות ארוך ולעבור דרך כמה שלבים, כך שלא רצוי להשאיר את זה לרגע האחרון. יש מקרים לא מעטים בהם מתקבלים ערעורים שהופכים את ההחלטה, אז כדאי להתעניין ולברר פרטים נוספים.

פטור מתשלום היטל השבחה: מהם המקרים?

שימו לב כי יש מקרים רבים בהם נוכל ליהנות מהפחתה משמעותית של ההיטל ואפילו מביטול מוחלט שלו. הנה כמה מהמקרים היותר נפוצים:

- השבחה בנכסים למגורים בשכונות או אזורי שיקום.

- השבחה במוסדות חינוך, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט. כלומר נכסים שלא עוסקים בייצור רווח.

- השבחה בגין תוספת שטחי שירות למטרות נגישות.

- השבחה בגין בניית מרחב מוגן בשטח מינימלי נדרש, ועוד.

שימו לב שאלו הן מעט דוגמאות מוך מקרים רבים, ובכל מקרה בו אתם מקבלים דרישת תשלום להיתר השבחה, חשוב לבחון באופן פרטני את האפשרות להנחה או פטור מלא.

לסיכום

את היטל ההשבחה חייבים להכיר כל מי שהם בעלים של מקרקעין וכל מי שעומדים לרכוש נכס בקרוב. לקראת רכישה של נכס, עורך הדין שלכם חייב לבדוק אם הנכס חייב בתשלום היטל, ובתור בעלי נכסים אתם עשויים לקבל דרישה לתשלום בשלב כזה או אחר. חשוב להבין מה תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך הזה ואיך שמאי מטעמכם יכול להפחית את גובה ההיטל ואפילו לבטל אותו. אם אתם מחפשים איש מקצוע כזה, אנו ממליצים בחום לקבל פרטים עבור אנשי מקצוע מוסמכים בתחום כמו שמאים, עורכי דין, יועצי משכנתאות ובעלי מקצוע אחרים נדרשים בעסקאות נדל״ן, לצד כל המידע הדרוש לצורך כך. שיהיה בהצלחה!