מחזור משכנתא

אחד התחומים החמים ביותר היום עם ירידת הריבית הוא מחזור המשכנתא. ברור כיום שלא כדאי לעשות את ההליך לבד, גם אתם קוראים אדוקים של מאמרי שוק ההון והנדל"ן בעיתון. מלבד הסיבה שלבעל מקצוע מקצועי יש יותר נסיון מכם, במקרה הספציפי של לקיחת משכנתא או מחזור יש ליועץ קשרים בבנק שלכם בדרך כלל אין.

 

 

לקיחת משכנתא זהו צעד גדול ומשמעותי. מדובר בהלוואה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם, כזו שמשפיעה על התנהלות משק הבית לאורך שנים ותהווה חלק מההוצאות החודשיות. מחזור משכנתא מתייחס ללקיחה מחודשת של אותה הלוואה, בתנאים אחרים, בהתאם למצב הכלכלי שלכם בעת המחזור וכמובן בהתאם למצב בשוק המשכנתאות ובמשק בכלל.

 

כשחושבים על הצעד הזה, חשוב להבין שהמשחק הוא על הריבית וההצמדה שנלווים לסכום שלקחנו ולא על הסכום הכולל, שנשאר זהה היות וכבר רכשנו את הבית והשווי שלו ברור.

 

 

מחזור משכנתא יכול להיעשות בשני מצבים מנוגדים זה לזה. רמת ההכנסה שלכם עלתה ואתם מעוניינים למחזר על מנת לקצר את תקופת התשלום או לחילופין, אינכם יכולים לעמוד בתשלום החודשי ויש צורך לפרוס מחדש את ההלוואה.

 

ניקח לדוגמא משפחה בת 4 נפשות שהאישה לא עבדה בעת לקיחת המשכנתא המקורית ועכשיו מצאה עבודה ומכניסה סכום כסף פנוי, אם אותה משפחה תמחזר ותעלה את הסכום החודשי המשולם, היא יכולה גם לסיים מוקדם יותר את ההתחייבות וגם לחסוך כסף שיוצא על ריביות ולא על התשלום הממשי.

 

פה המקום לציין שמשכנתא בנויה מתמהיל שכולל בתוכו את סכום ההלוואה, לצד תשלומים נוספים כמו  קרן וריביות, זוהי גם הסיבה שאנו תמיד מחזירים סכום גבוה מערך הבית ולא מקבלים את הסכום פיקס בפריסה לשנים ארוכות קדימה. במילים אחרות, הבנק נותן לנו לפרוס את התשלום, לעיתים עד שלושים שנה ועל תנאים אילו גובה מאיתנו תשלום ריביות שונות. מחזור מטפל בנקודה הזו על ידי כך שהוא מחליף את התנאים הראשוניים של ההלוואה בתנאים מותאמים למצבנו כעת.

 

 

בגדול כן. תמיד טוב לבדוק את התנאים, גם אם אתם משלמים כבר עשר שנים ובין אם רק התחלתם לשלם. יש לדעת שאת הריבית וההצמדה משלמים לאורך כל תקופת המשכנתא ולכן זה לא אומר שחיסלתם אותה כבר בשנים הראשונות, כמו כן, הרבה אנשים חוששים ממחזור בשל קנסות יציאה או שינוי. גם פה, צריך לבדוק את גובה הקנס ביחס לתמהיל החדש, לעיתים שווה לשלם קנס, אך לשפר את ההחזר במרחקים ארוכים.

 

 

היות ומדובר בתהליך שישפיע עליכם שנים קדימה, חשוב לקחת בחשבון שתצטרכו לשלם את אותו סכום באותם תנאים, גם עוד עשר שנים ולא רק היום. אם אתם עוברים תקופה קשה ועתידים לשפר את מצבכם, לא רצוי לפרוס את ההלוואה לזמן רב יותר או בתנאים קשים יותר ולהתמודד עם התקופה בדרך אחרת. גם אם כרגע אתם מכניסים יותר כסף, אבל יודעים שבשנים לאחר מכן הוא ינותב להוצאות אחרות, כמו גן ילדים, לא למהר להגדיל את הסכום החודשי על מנת לסיים קודם.

 

כמובן שיש מצבים שבהם המחזור אינו נותן הטבה משמעותית, כמו במקרים בהם כבר לקחתם את פריסת השנים המקסימאלית או שניצלתם את מלאי אשראי המשכנתא העומד לרשותכם. במקרים בהם המשחק מסתכם בחסכון קטן, אך במאזן הכולל התנאים הורעו בתמהיל ההלוואה, עדיף שלא למחזר.

 

 

למעשה אין כל דרך אחרת, היות ולכל אחד תמהיל החזר שונה. בשלב הראשון חשוב להוציא דו"ח מסודר שמפרט יתרת הצמדה, יתרת קרן, תנאי מימון, כיצד בנויה המשכנתא, למשל כמה בריבית משתנה, כמה בריבית קבועה. לאחר שרואים את כל הנתונים נכון להווה, יש לבדוק את המצב הכלכלי עכשיו והוצאות קדימה, לחשב את הכול ולבדוק כדאיות החזר.